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Introducción - La Importancia de hacer una escritura pública
En demasiadas ocasiones, al comprar un inmueble, las personas realizan la operación de compraventa por medio de un contrato oral (de palabra), o bien, por medio de un contrato privado, es decir, un documento elaborado por el vendedor y el comprador en el que establecen su pacto.
En estas ocasiones, lo más común es que no se identifiquen correctamente quiénes son el comprador y el vendedor, no se verifica que el vendedor sea verdaderamente el dueño del inmueble, no se verifica la procedencia lícita de los recursos con los que paga el comprador, y no se identifica correctamente el inmueble que se está comprando (ubicación, linderos, colindancias, superficie).
De aquí deriva la importancia de hacer una escritura pública.
Riesgos
Esto representa una situación muy riesgos para las partes, principalmente para el comprador, pues a pesar de pagar, no verifica qué inmueble está comprando ni si es posible que el vendedor se lo venda legalmente, lo que conlleva el riesgo de que en un futuro pierda el inmueble y no recupere su dinero.
En este tipo de operaciones suelen presentarse las siguientes situaciones:
1) En muchas ocasiones, el dueño de un terreno puede subdividirlo sin contar con los permisos necesarios por parte de las autoridades de desarrollo urbano y sin inscribirlo en el Registro Público de la Propiedad, y puede vender cada uno de las subdivisiones de su terreno. Sin embargo, esto es ilegal.
2) En otras ocasiones se pude comprar el terreno de personas que no son sus legítimas propietarias.
3) El terreno que se está comprando puede no corresponder al terreno de la realidad.
4) Hay personas que cometen fraude y venden el mismo terreno más de una vez a diferentes personas.
De aquí deriva la importancia de hacer una escritura pública, pues así se pueden evitar todas estas situaciones.
¿Cómo se pueden evitar estas situaciones?
Para evitar este tipo de situaciones, la ley ha determinado que la compraventa de un inmueble debe realizarse por medio de una escritura pública, es decir, por medio de un contrato celebrado ante un notario público. No así de forma verbal (de palabra) ni por medio de un contrato privado que elaboren las partes que venden y compran.
También ha determinado que toda escritura pública de compraventa se debe inscribir en el Registro Público de la Propiedad (o entidad registral equivalente) de cada entidad federativa.
Ello permite poder verificar, en primer lugar, que no haya una escritura anterior, así como verificar quién es el verdadero dueño de un inmueble. Adicionalmente, se puede verificar cuál es el terreno correcto, si ha sido subdividido legalmente o no, y sus medidas, colindancias, superficie y ubicación correctas.
Además, por reformas legales de hace algunos años, la mayoría de las compraventas de inmuebles no se pueden pagar en efectivo, sino por medio de transferencia bancaria. Ello para asegurar que los recursos con los que se paga son de procedencia lícita y no provienen de operaciones ilegales ni se está realizando la operación de compraventa para lavar dinero.
Esto permite tanto al comprador como al vendedor tener toda la seguridad y certeza jurídica que necesitan para estar seguros de que su patrimonio se encuentra a salvo al realizar una operación de compraventa.
En caso de que se haya celebrado la compraventa por medio de un contrato verbal (de palabra) o de un contrato privado, existen medios para regularizar esas situaciones.
El primer medio para regularizar dicha situación es que el comprador y el vendedor platiquen y queden de acuerdo para acudir con un notario público a elaborar su contrato de compraventa como manda la ley: en escritura pública.
Si alguna de las dos partes se niega a acudir voluntariamente con el notario público, entonces la parte que sí quiera formalizar su contrato tiene que contratar a un abogado para iniciar un juicio de formalización de contrato (también llamado juicio de otorgamiento y firma de escritura).
En ese caso, se tendrá que elaborar una demanda en la que se le explique al juez cómo es que se llevó a cabo la compraventa y que la contraparte se niega a acudir voluntariamente ante el notario público para formalizar el contrato. Se sigue el juicio, en el que se tiene que notificar a la parte demandada, ofrecer y desahogar pruebas y esperar el dictado de la sentencia.
Una vez que se cuente con sentencia, la contraparte tendrá que acudir con el notario público a formalizar el contrato y, en caso de que se siga negando, será el propio juez quien firme la escritura pública en sustitución de la parte que no quiere firmarla.
Ahora bien, en caso de que no haya contrato, pero se quiera regularizar la propiedad de un inmueble para contar con la escritura pública que acredite que quien lo ocupa es su legítimo dueño, también se puede llevar a cabo un juicio de prescripción adquisitiva (también llamado juicio de usucapión).
En este juicio, el objetivo es que un juez declare que el poseedor del inmueble es su legítimo propietario, por haber adquirido la propiedad por el paso del tiempo. Para ello, hay que demandar a quien aparece como dueño en el Registro Público de la Propiedad, y acreditar en juicio que se ha ocupado el bien inmueble por un tiempo de cinco o diez años, de manera continua, pacífica y como dueño. Una vez que se acredite dicha situación ante el juez, éste declarará que se ha adquirido la propiedad del inmueble y se tendrá que inscribir la sentencia en el Registro Público de la Propiedad para acreditar dicha situación ante cualquier tercero.
Conclusión
Es muy importante que al celebrar una operación de traslado de dominio con un inmueble, se realice ante notario público y por medio de escritura pública. En caso de que se haya celebrado una operación si seguir dichas formalidades, para proteger tu patrimonio, es indispensable y sumamente importante que consigas un abogado que te tramite el juicio de formalización de contrato o de prescripción adquisitiva.
En UPLAW Abogados somos una firma de abogados en la Ciudad de México especialistas en juicios de formalización de contrato y juicios de prescripción adquisitiva. Podemos asesorarte, orientarte y resolver tus dudas. Contáctanos. No olvides suscribirte a nuestro boletín para obtener un descuento.
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